Арендные каникулы: чем закончилась бесплатная аренда на время запуска

Компания расторгла договор аренды и потребовала возврата предоплаты в размере 500 тыс. руб. Суд первой инстанции поддержал компанию, посчитав, что арендная плата начисляется только с момента начала коммерческой деятельности. Арендодатель подал встречный иск, требуя платы за фактическое пользование помещением, потому что по договору аренды после передачи помещения по акту истек срок арендных каникул. Хотя арендатор настаивал на норме договора, что его обязанность вносить арендную плату наступает только после начала коммерческой деятельности. Но при этом он не торопился её начинать. По мнению арендодателя, срок льготных каникул закончился, поэтому в судебном порядке он потребовал погасить задолженность по аренде в размере 857 тыс. руб. с учетом аванса. Однако апелляция и кассация увидели в действиях арендатора злоупотребление правом, поскольку компания необоснованно затягивала начало деятельности, пользуясь помещением бесплатно. Суд постановил взыскать с компании арендную плату за разумный период подготовки к открытию магазина (3 месяца), тем самым показал, что арендные каникулы не могут быть бессрочными и должны соответствовать балансу интересов сторон.

Для кого (для каких случаев): Для случаев предоставления арендных каникул.

Сила документа: Постановление арбитражного суда округа.

Общество 20.05.2021 заключило с ИП договор аренды, по условиям которого начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности Общества-арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания.

После регистрации договора и передачи помещения по акту приема-передачи Общество внесло предоплату 500 000 руб. в счет первых месяцев аренды и ушло на каникулы, как бы для подготовки к этому самому началу деятельности. Через 9 месяцев 18.02.2022 г. Общество объявило об одностороннем отказе от договора и потребовало вернуть 500 000 рублей, ведь магазин так и не открылся.

ИП возмутился тем, что арендатор его «поматросил и бросил» и выкатил встречные требования о перечислении арендной платы (с учетом аванса) в сумме 507 060 руб. 97 коп.

Стороны встретились в суде.

Суд первой инстанции, дословно читая условия договора, первоначальный иск Общества удовлетворил, а ИП отказал.

Апелляция и кассация взглянули на ситуацию под другим углом. Обществом не оспаривается факт подписания акта готовности помещения к эксплуатации, а также факт получения его в состоянии, полностью соответствующем условиям спорного договора. Действительно, по условиям договора до даты начала коммерческой деятельности арендатор был освобожден от уплаты арендной платы. При этом толкование договора, предложенное Обществом, ведёт к нарушению баланса интересов, поскольку допускает ситуацию, когда арендатор, не принимающий своевременно необходимых действий для подготовки помещения к осуществлению коммерческой деятельности, может сколь угодно длить "арендные каникулы", пользуясь имуществом безвозмездно в ущерб интересам арендодателя, заключающимся в извлечении прибыли от аренды. Такое поведение есть ни что иное, как злоупотребление правом.

Суд посчитал трехмесячный срок разумным для открытия магазина после получения помещения в аренду и удовлетворил встречный иск ИП-арендодателя частично, взыскав с Общества 357 096 руб. 77 коп. Обществу, соответственно, было отказано.

Выводы и возможные проблемы: Каникулы каникулами, но не надо наглеть. Иначе, так и не начав деятельность в течение разумного, по мнению суда, срока, придется платить за аренду.

Цена вопроса: полмиллиона то ли с арендатора, то ли с арендодателя.

КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 18.03.2025 N Ф09-7941/24 ПО ДЕЛУ N А50-3178/2024

Строка для поиска в КонсультантПлюс: «арендные каникулы баланс интересов».